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geh erkundigts euch vorher lieber mal ...
INSTANDHALTUNG
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch haben grundsätzlich die VermieterInnen dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen, bewohnbaren Zustand ist. Unter diese Instandhaltungspflicht fällt alles, was zur Wohnung gehört - Türen und Fenster, Elektro- und Sanitärinstallationen, Fußböden, Decken und Wände, aber auch Keller, Treppenhaus und Speicher.
Kommen die VermieterInnen ihrer Instandhaltungspflicht nicht nach, dann können früher oder später Wohnungsmängel auftreten - undichte Türen und Fenster, feuchte Wände, Ausfall der Heizung, kein Licht im Flur - das sind nur einige Beispiele. Detaillierte Informationen hierüber enthält der Ratgeber Wohnungsmängel.
VermieterInnen müssen solche Mängel auf eigene Kosten beheben. Weder Reparaturen noch erhaltende Maßnahmen (auch nicht die Neuanschaffung z. B. eines defekten Boilers, wenn der alte nicht reparierbar ist) gelten als Modernisierung; die Kosten dürfen also nicht auf die MieterInnen umgelegt werden. Eine Modernisierung liegt erst dann vor, wenn die Ausstattung der Wohnung über den bisherigen Zustand hinaus verbessert wird (z. B. Isolierfenster statt einfach verglaste, siehe hierzu Ratgeber Modernisierung).
Ausnahmen: In einigen Ausnahmefällen sind MieterInnen zur Beseitigung von Schäden verpflichtet und müssen für die Kosten aufkommen, und zwar
bei selbst verschuldeten Schäden; bei Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen), wenn dies im Mietvertrag steht;
unter bestimmten Umständen bei Kleinreparaturen.
Vorsicht bei Kleinreparaturen
In vielen Mietverträgen ist vereinbart, dass MieterInnen für kleinere Reparaturen (z. B. bis 70 €) selbst aufkommen müssen. Insbesondere Klauseln in älteren Mietverträgen (bis ca. Ende 1988) sind unwirksam. Gültig sind nur Klauseln, die sich auf Einrichtungen beschränken, die von MieterInnen ständig benutzt werden (Türklinken ja, Licht im Speicher nein) und in denen außer der Einzelfallsumme auch eine angemessene Jahreshöchstsumme genannt wird. Angemessen ist eine Summe zwischen 150 und 200 € oder 8 bis 10 % der Jahresmiete.
Fehlen solche präzisen Angaben, dann würden nach Meinung der Gerichte MieterInnen unangemessen benachteiligt: Sie könnten dann nicht mehr erkennen, was im schlimmsten Fall auf sie zukommt. Die Klausel verstößt dann gegen "Treu und Glauben" und ist insgesamt ungültig. Die Folge: MieterInnen brauchen auch für Kleinreparaturen gar nichts zu zahlen! Näheres siehe Ratgeber Mietvertragsklauseln.
Instandhaltungskostenpauschale
Bei Sozialwohnungen sind die VermieterInnen berechtigt, eine Pauschale für die Instandhaltungskosten in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen. Sie beträgt im Jahr pro qm Wohnfläche:
7,10 € für Wohnungen, die bis 22 Jahre alt sind,
9,00 € für Wohnungen, die bis 23 bis 32 Jahre alt sind,
11,50 € für Wohnungen, die mehr als 32 Jahre alt sind.
Dazu kommen noch einige Zu- und Abschläge:
0,20 € Abschlag in Wohnungen mit gewerblicher Wärmelieferung (Wärmecontracting);
1,00 € Zuschlag in Häusern mit Aufzug;
1,05 € Abschlag, wenn der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen trägt;
8,50 € Zuschlag pro qm, wenn der Vermieter die Kosten für Schönheitsreparaturen trägt (das ist aber sehr selten).
Was tun bei Mängeln?
Sind die VermieterInnen ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen und sind Mängel aufgetreten, haben MieterInnen verschiedene Rechte. Sie können
die Instandsetzung verlangen;
die Miete mindern;
zusätzlich Miete einbehalten;
eventuell Schadensersatz verlangen;
unter bestimmten Voraussetzungen zur Ersatzvornahme schreiten, d. h. die Schäden auf eigene Rechnung begleichen und die Kosten hierfür zurückverlangen;
eventuell (fristlos) kündigen.